Après la disparition du dispositif Pinel en décembre 2024, le gouvernement a introduit dans le budget 2026 un nouveau mécanisme fiscal inédit : le dispositif Jeanbrun. Ce nouveau statut du bailleur privé propose un système d'amortissement fiscal révolutionnaire, permettant aux investisseurs de déduire jusqu'à 80% du prix d'acquisition de leur bien immobilier.
Points clés du dispositif Jeanbrun :
- Amortissement jusqu'à 80% du prix d'acquisition
- Logements neufs (VEFA) ou anciens avec travaux éligibles
- 3 niveaux de loyers : intermédiaire, social, très social
- Engagement minimum : 9 ans en location nue
- Dispositif ouvert jusqu'au 31 décembre 2029
1. Pourquoi le dispositif Jeanbrun marque une rupture
Le dispositif Jeanbrun représente un changement de paradigme majeur dans la fiscalité immobilière française. Contrairement à son prédécesseur Pinel qui offrait une réduction d'impôt forfaitaire, Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement qui permet de déduire une fraction du prix d'acquisition des revenus fonciers chaque année.
Pinel vs Jeanbrun : deux philosophies différentes
Le dispositif Pinel proposait une réduction d'impôt calculée en pourcentage du prix d'acquisition (jusqu'à 21% sur 12 ans), plafonnée à 300 000 € d'investissement. Cette réduction était identique quel que soit le niveau d'imposition de l'investisseur.
Le dispositif Jeanbrun adopte une approche radicalement différente : l'amortissement vient en déduction des revenus fonciers, ce qui génère une économie d'impôt proportionnelle au Taux Marginal d'Imposition (TMI) de l'investisseur. Plus votre TMI est élevé, plus l'avantage fiscal est important :
- TMI 30% : économie de 30% sur chaque euro amorti
- TMI 41% : économie de 41% sur chaque euro amorti
- TMI 45% : économie de 45% sur chaque euro amorti
Cette progressivité rend le dispositif Jeanbrun particulièrement attractif pour les contribuables fortement imposés, tout en restant intéressant pour les tranches intermédiaires.
2. Plafonds de loyers par zone géographique
Le dispositif Jeanbrun impose le respect de plafonds de loyers stricts, variant selon la zone géographique et le niveau de conventionnement choisi. Ces plafonds, exprimés en euros par mètre carré de surface habitable, sont actualisés chaque année.
| Zone | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Zone A bis | 19,51 €/m² | 13,68 €/m² | 10,93 €/m² |
| Zone A | 14,49 €/m² | 10,17 €/m² | 8,12 €/m² |
| Zone B1 | 11,68 €/m² | 8,20 €/m² | 6,55 €/m² |
Plafonds 2026 — actualisés annuellement par décret. Coefficients multiplicateurs applicables selon la surface.
Le choix du niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social) détermine directement le taux d'amortissement applicable. Plus le loyer pratiqué est bas, plus l'avantage fiscal est élevé.
3. Mécanisme d'amortissement détaillé
Le dispositif Jeanbrun permet d'amortir jusqu'à 80% du prix d'acquisition TTC du bien immobilier. Le taux d'amortissement annuel et le plafond varient selon le type de bien (neuf ou ancien avec travaux) et le niveau de conventionnement choisi.
| Paramètre | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Base amortissable | 80% du prix TTC | ||
| Taux annuel (neuf/VEFA) | 3,5% | 4,5% | 5,5% |
| Taux annuel (ancien + travaux) | 3,0% | 3,5% | 4,0% |
| Plafond annuel d'amortissement | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
| Report des amortissements | Sans limite de durée | ||
Un avantage majeur : le report illimité
Contrairement aux déficits fonciers classiques limités à 10 700 € par an, les amortissements Jeanbrun sont intégralement reportables d'année en année, sans limitation de durée. Cette caractéristique permet d'optimiser l'utilisation de l'avantage fiscal sur le long terme, même en cas de revenus fonciers insuffisants certaines années.
4. Simulation : T2 à Boulogne-Billancourt
Pour illustrer concrètement l'intérêt du dispositif Jeanbrun, prenons l'exemple d'un investissement dans un appartement T2 neuf à Boulogne-Billancourt (Zone A bis), acquis en VEFA pour un prix de 320 000 € TTC.
Hypothèses de simulation :
- Prix d'acquisition : 320 000 € TTC
- Zone : A bis (Boulogne-Billancourt)
- Type : Neuf (VEFA)
- Conventionnement : Intermédiaire
- TMI investisseur : 30%
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'acquisition TTC | 320 000 € |
| Base amortissable (80%) | 256 000 € |
| Amortissement annuel (3,5%) | 8 000 € (plafond) |
| Économie d'impôt annuelle (TMI 30%) | 2 400 €/an |
| Gain fiscal sur 9 ans | ≈ 21 600 € |
Avec un TMI de 41%, l'économie annuelle atteindrait 3 280 €, soit 29 520 € sur 9 ans. Pour un TMI de 45%, le gain serait de 3 600 € par an, soit 32 400 € sur la période d'engagement.
5. Conditions d'éligibilité et obligations
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, l'investisseur doit respecter un ensemble de conditions strictes tout au long de la période d'engagement.
Conditions liées au bien
- Logement neuf acquis en VEFA ou logement ancien avec travaux représentant au moins 25% du coût total
- Respect des normes de performance énergétique en vigueur (RE 2020 pour le neuf)
- Localisation dans une zone éligible (A bis, A ou B1)
Conditions liées à la location
- Mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition
- Engagement de location de 9 ans minimum
- Location nue à usage de résidence principale du locataire
- Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires
- Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal (ascendant ou descendant)
Sanctions en cas de non-respect
Le non-respect des conditions d'éligibilité entraîne la remise en cause rétroactive de l'avantage fiscal. Les amortissements pratiqués sont alors réintégrés dans le revenu imposable, majorés des intérêts de retard et éventuellement de pénalités.
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