Encadrement des loyers en Île-de-France : la carte réelle, commune par commune

« Mon logement est-il soumis à l'encadrement des loyers ? » La question revient chez presque tous les bailleurs franciliens, et la réponse est rarement celle qu'ils attendent. Derrière une même expression se cachent en réalité deux mécanismes distincts, qui ne s'appliquent ni aux mêmes communes ni de la même façon. À l'approche de la fin de l'expérimentation, prévue le 24 novembre 2026, voici la carte exacte de ce qui s'applique, et où.

Deux mécanismes à ne pas confondre

Le plafonnement des loyers au m². Dans les territoires qui l'ont adopté, le préfet fixe chaque année des loyers de référence par quartier, type de logement et époque de construction. Le loyer du bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement.

L'encadrement de la hausse au changement de locataire. Il s'applique dans toutes les communes classées en zone tendue. Le loyer de départ reste libre lors d'une première mise en location, mais à chaque relocation, le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, révisé selon l'indice de référence des loyers (IRL).

Une commune peut donc être concernée par le second mécanisme sans l'être par le premier. C'est le cas de l'immense majorité des communes d'Île-de-France.

Où s'applique le plafonnement au m² ?

En Île-de-France, trois territoires seulement :

• Paris, depuis juillet 2019 ;
• Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse), depuis juin 2021 ;
• Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville), depuis décembre 2021.

Aucune commune du sud francilien n'est concernée à ce jour. Ni les Hauts-de-Seine, ni l'Essonne. Dans le Val-de-Marne, onze communes de l'établissement public territorial Grand-Orly Seine Bièvre ont déposé une candidature commune (Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine), mais le dispositif n'y est pas appliqué.

Paris et petite couronne : trois régimes de loyers coexistent.

Le 24 novembre, et après ?

Le plafonnement des loyers est une expérimentation, créée par la loi ELAN de 2018 et prolongée par la loi 3DS jusqu'au 24 novembre 2026. Le 14 octobre, la commission des Affaires économiques du Sénat a retenu une prolongation de deux ans « à périmètre constant », examinée en séance publique le 21 octobre. Si cette option est confirmée jusqu'au bout du parcours parlementaire, les territoires déjà encadrés le resteront jusqu'en 2028, mais aucune nouvelle commune ne pourra entrer dans le dispositif. La candidature de Grand-Orly Seine Bièvre serait alors, de fait, gelée.

Pour un bailleur du Val-de-Marne, la conséquence est concrète : pendant au moins deux ans encore, le loyer de mise en location resterait libre à Villejuif, Vitry ou Cachan, sous réserve des règles de la zone tendue.

Votre commune est-elle en zone tendue ?

Hors des territoires plafonnés, c'est la zone tendue qui détermine ce que vous pouvez faire à chaque relocation. Elle compte 432 communes en Île-de-France, et sa carte ne correspond pas à ce que l'on imagine. La suite de cet article détaille les règles qui s'y appliquent, leurs exceptions et l'effet du DPE. Elle est accompagnée de la carte haute définition et de la liste complète des communes, pour vérifier la situation de votre bien ou de celui que vous envisagez d'acquérir.