Loi Jeanbrun 2026 : le successeur du Pinel que tout investisseur doit connaître.
Le contexte : pourquoi un nouveau dispositif ? L'offre locative privée a reculé de 15 % en cinq ans en France. Face à cette tension structurelle, le gouvernement a lancé en janvier 2026 son plan "Relance Logement", avec un objectif affiché : 2 millions de nouveaux logements d'ici 2030, dont 50 000 logements locatifs privés supplémentaires dès 2026.
C'est dans ce cadre qu'a été instaurée la loi Jeanbrun (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47, codifié à l'art. 31 du CGI), opérationnelle depuis le 21 février 2026. Elle remplace le dispositif Pinel, définitivement éteint au 31 décembre 2024, en s'appuyant sur une philosophie fiscale différente : non plus une réduction d'impôt directe, mais un mécanisme d'amortissement venant réduire les revenus fonciers imposables.
Ce qu'il faut retenir
- Un amortissement de 80 % du prix d'acquisition (prix + travaux dans l'ancien), déduit chaque année des revenus fonciers, à un taux de 3 % à 5,5 % selon le type de bien et le niveau de loyer.
- Une déduction plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal (10 000 € ou 12 000 € en loyer social ou très social).
- Une location nue, à titre de résidence principale du locataire, pendant 9 ans minimum, dans le respect de plafonds de loyer et de ressources.
- Des appartements en immeuble collectif, neufs ou anciens avec au moins 30 % de travaux.
- Des acquisitions ou achèvements entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
- À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Comment fonctionne la loi Jeanbrun ?
Le principe est celui de l'amortissement comptable, jusqu'alors réservé aux loueurs en meublé (LMNP/LMP) : vous déduisez chaque année un pourcentage du prix d'acquisition de vos revenus fonciers, réduisant ainsi votre base imposable — et donc votre impôt.
L'amortissement porte sur 80 % du prix d'achat — les 20 % restants représentant conventionnellement la valeur du terrain, non amortissable.
Les taux varient selon deux critères : le type de bien (neuf ou ancien) et le niveau de loyer pratiqué.
Dans le neuf :
| Niveau de loyerTaux d'amortissementPlafond annuel | ||
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 €/an |
| Social | 4,5 % | 10 000 €/an |
| Très social | 5,5 % | 12 000 €/an |
Dans l'ancien rénové (travaux ≥ 30 % du prix du bien) :
| Niveau de loyerTaux d'amortissementPlafond annuel | ||
| Intermédiaire | 3 % | 8 000 €/an |
| Social | 3,5 % | 10 000 €/an |
| Très social | 4 % | 12 000 €/an |
Le principe directeur : plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal est élevé. Le dispositif incite ainsi à mettre des logements accessibles sur le marché, là où la demande est la plus forte.
Le bonus : le déficit foncier renforcé.
Lorsque les charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, frais de gestion…) dépassent les loyers encaissés, le bailleur génère un déficit foncier. Avec la loi Jeanbrun, ce déficit devient imputable sur le revenu global — et non seulement sur les revenus fonciers — dans la limite de 21 400 €/an (sous condition de réalisation de travaux énergétiques).
C'est particulièrement intéressant en début d'investissement, quand les charges sont les plus lourdes.
Les conditions d'éligibilité
Le bien :
- Logement situé dans un immeuble collectif (maisons individuelles exclues)
- Neuf, ou ancien avec travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien
- Applicable partout en France, sans restriction de zone géographique
La location :
- Location nue uniquement (meublé et LMNP non éligibles)
- À usage de résidence principale du locataire
- Durée minimale : 9 ans
- Plafonds de loyers à respecter selon la zone (A Bis : 19,71 €/m², A : 14,64 €/m², B1 : 11,80 €/m², B2/C : 10,26 €/m²)
- Plafonds de ressources du locataire à vérifier à la signature du bail
- Location à un proche parent du foyer fiscal interdite
La période :
- Biens acquis ou achevés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028
Deux exemples chiffrés
Exemple 1 — L'investisseur primo-accédant au locatif, TMI 30 %
Vous achetez un appartement neuf en Île-de-France (zone A) à 280 000 €, que vous louez à loyer intermédiaire.
- Base amortissable : 280 000 € × 80 % = 224 000 €
- Taux applicable : 3,5 % → déduction annuelle = 7 840 €/an (sous le plafond de 8 000 €)
- Économie d'impôt : environ 2 350 €/an à la TMI seule — cas le plus fréquent d'un bien financé à crédit, où l'amortissement crée un déficit imputé sur le revenu global ; jusqu'à 3 700 €/an si l'amortissement est absorbé par des revenus fonciers existants (TMI + prélèvements sociaux 17,2 %)
- Sur 9 ans : 21 000 € d'économie fiscale — hors effet déficit foncier
Exemple 2 — L'investisseur patrimonial, TMI 41 %, ancien avec travaux
Appartement ancien à 150 000 €, avec 60 000 € de travaux de rénovation énergétique (40 % du prix d'acquisition, seuil des 30 % dépassé). Loyer très social.
- Base amortissable : (150 000 € + 60 000 €) × 80 % = 168 000 € — les travaux entrent dans la base amortie, ils ne sont pas déduits une seconde fois en déficit foncier
- Taux applicable (ancien, très social) : 4 % → déduction = 6 720 €/an
- Économie d'impôt : environ 2 016 €/an à la TMI seule (bien financé à crédit, déficit imputé sur le revenu global) ; jusqu'à 3 254 €/an si l'amortissement est absorbé par des revenus fonciers existants (TMI 41 % + prélèvements sociaux 17,2 %)
Ces exemples sont fournis à titre indicatif. Chaque situation patrimoniale est unique — la combinaison de votre tranche marginale d'imposition, de votre endettement existant et de la qualité du bien conditionne l'intérêt réel du dispositif.
Les avantages du dispositif
- Pas de zonage : vous pouvez investir dans toute la France, y compris en périphérie des grandes métropoles où les prix sont plus accessibles
- Double levier fiscal : amortissement + déficit foncier cumulables
- Engagement plus court que le Pinel (9 ans contre 12 ans maximum)
- Contexte favorable : forte demande locative, offre sous tension — le marché est de votre côté
- Cumul possible avec le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) en zone tendue, via SCI
Les limites à connaître
- Réservé à la location nue — si vous souhaitez louer en meublé, le LMNP reste plus adapté
- Le bien doit être dans un immeuble collectif — les maisons sont exclues
- Plafonds de loyers contraignants en zones très tendues (A Bis notamment), qui peuvent peser sur la rentabilité brute
- Dans l'ancien, le seuil de 30 % de travaux est élevé : il faut sécuriser le devis avant l'acquisition
- L'amortissement ne génère pas d'économie immédiate comme le Pinel le faisait (réduction d'impôt directe) — l'avantage se concrétise dans la déclaration de revenus fonciers
Ce que nous observons sur notre territoire
En Île-de-France Sud — les Hauts-de-Seine, l'Essonne, les Yvelines et le Val-de-Marne — la loi Jeanbrun ouvre des perspectives sur des marchés intermédiaires : des communes où les prix d'acquisition restent raisonnables, où la demande locative est soutenue par les bassins d'emploi, et où les plafonds de loyers intermédiaires restent compatibles avec le marché.
Des secteurs comme Châtenay-Malabry, Clamart, Massy, Palaiseau ou Vélizy présentent des profils de biens et de demande locative cohérents avec les mécaniques du dispositif. Une analyse au cas par cas reste indispensable.
Questions fréquentes
Quelle différence avec le Pinel ?
Le Pinel accordait une réduction d'impôt calculée sur le prix du bien, identique quel que soit votre taux d'imposition. Le Jeanbrun réduit vos revenus fonciers imposables par l'amortissement : l'économie dépend donc de votre tranche marginale d'imposition et profite davantage aux foyers fortement imposés.
Puis-je utiliser le dispositif sur plusieurs biens ?
Oui, mais le plafond de déduction s'apprécie par foyer fiscal et par an. Au-delà de ce plafond, l'amortissement supplémentaire n'apporte pas d'économie d'impôt : multiplier les biens ne multiplie pas l'avantage.
Puis-je louer en meublé ?
Non, le dispositif impose une location nue. Pour un projet en meublé, c'est le régime LMNP qui s'applique : notre comparateur Nu / Meublé permet de mesurer l'écart sur votre projet.
Que se passe-t-il si je ne respecte pas l'engagement de 9 ans ?
Le non-respect des conditions de location entraîne en principe la remise en cause de l'avantage fiscal obtenu. Les cas particuliers doivent être examinés avec votre conseil fiscal.
Comment est taxée la revente ?
Les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Comment savoir si le dispositif est intéressant pour moi ?
Testez votre projet avec notre simulateur Jeanbrun, qui compare le dispositif au LLI, au LMNP et à la location nue classique, puis prenons le temps d'analyser votre situation.
Notre approche
La fiscalité ne fait pas un bon investissement à elle seule. Chez Ermitage Ynvest, nous abordons chaque projet locatif sous l'angle patrimonial : qualité intrinsèque du bien, potentiel de valorisation, cohérence avec votre situation globale — avant de superposer l'optimisation fiscale.
La loi Jeanbrun est un outil. Encore faut-il l'utiliser au bon endroit, au bon prix, et avec le bon locataire.
Vous envisagez un investissement locatif en Île-de-France Sud ? Prenons le temps d'analyser votre situation.
Article publié le 1er septembre 2026 — par Philippe Foissy, Fondateur Ermitage Ynvest