Loi Jeanbrun 2026

Depuis le 21 février 2026, la loi Jeanbrun remplace le Pinel avec une logique radicalement différente : fini la réduction d'impôt directe, place à l'amortissement.

Le contexte : pourquoi un nouveau dispositif ?

L'offre locative privée a reculé de 15 % en cinq ans en France. Face à cette tension structurelle, le gouvernement a lancé en janvier 2026 son plan "Relance Logement", avec un objectif affiché : 2 millions de nouveaux logements d'ici 2030, dont 50 000 logements locatifs privés supplémentaires dès 2026.

C'est dans ce cadre qu'a été instaurée la loi Jeanbrun (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47, codifié à l'art. 31 du CGI), opérationnelle depuis le 21 février 2026. Elle remplace le dispositif Pinel, définitivement éteint au 31 décembre 2024, en s'appuyant sur une philosophie fiscale différente : non plus une réduction d'impôt directe, mais un mécanisme d'amortissement venant réduire les revenus fonciers imposables.

Comment fonctionne la loi Jeanbrun ?

Ces plafonds s'apprécient par foyer fiscal, et non par logement. Le plafond de base est de 8 000 € par an ; il n'est porté à 10 000 € ou 12 000 € que lorsque plus de la moitié des revenus locatifs du foyer relève de la location sociale ou très sociale. Conséquence pratique : en neuf et en loyer intermédiaire, l'amortissement atteint le plafond pour un prix d'acquisition d'environ 285 000 € (8 000 € ÷ 3,5 % ÷ 80 %). Au-delà, l'amortissement supplémentaire est perdu — un ticket plus élevé n'apporte rien de plus fiscalement, et un second logement Jeanbrun dans le même foyer non plus.

Le principe est celui de l'amortissement comptable, jusqu'alors réservé aux loueurs en meublé (LMNP/LMP) : vous déduisez chaque année un pourcentage du prix d'acquisition de vos revenus fonciers, réduisant ainsi votre base imposable — et donc votre impôt.

L'amortissement porte sur 80 % du prix d'achat — les 20 % restants représentant conventionnellement la valeur du terrain, non amortissable.

Les taux varient selon deux critères : le type de bien (neuf ou ancien) et le niveau de loyer pratiqué.

Dans le neuf :

Dans l'ancien rénové (travaux ≥ 30 % du prix du bien) :

Le bonus : le déficit foncier renforcé

Lorsque les charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, frais de gestion…) dépassent les loyers encaissés, le bailleur génère un déficit foncier. Avec la loi Jeanbrun, ce déficit devient imputable sur le revenu global — et non seulement sur les revenus fonciers — dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique.

Les conditions d'éligibilité

Le bien :

• Logement situé dans un immeuble collectif (maisons individuelles exclues)
• Neuf, ou ancien avec travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien
• Applicable partout en France, sans restriction de zone géographique

La location :

• Location nue uniquement (meublé et LMNP non éligibles)
• À usage de résidence principale du locataire
• Durée minimale : 9 ans
• Plafonds de loyers selon la zone (A Bis : 19,71 €/m², A : 14,64 €/m², B1 : 11,80 €/m², B2/C : 10,26 €/m²)
• Plafonds de ressources du locataire à vérifier à la signature du bail
• Location à un proche parent du foyer fiscal interdite

La période :

• Biens acquis ou achevés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028

Deux exemples chiffrés

Exemple 1 — L'investisseur primo-accédant au locatif, TMI 30 %

Appartement neuf en Île-de-France (zone A) à 280 000 €, loué à loyer intermédiaire.

• Base amortissable : 280 000 € × 80 % = 224 000 €
• Taux applicable : 3,5 % → déduction annuelle = 7 840 €/an
• Économie d'impôt : environ 2 350 €/an à la TMI seule — cas le plus fréquent d'un bien financé à crédit, où l'amortissement crée un déficit imputé sur le revenu global ; jusqu'à 3 700 €/an si l'amortissement est absorbé par des revenus fonciers existants (TMI + prélèvements sociaux 17,2 %)
• Sur 9 ans : 21 000 € d'économie fiscale — hors effet déficit foncier

Exemple 2 — L'investisseur patrimonial, TMI 41 %, ancien avec travaux

Appartement ancien à 150 000 € + 60 000 € de travaux (40 % du prix), loyer très social.

• Base amortissable : 150 000 € × 80 % = 120 000 €
• Taux applicable (ancien, très social) : 4 % → déduction = 4 800 €/an
• Déficit foncier travaux imputable jusqu'à 21 400 € sur le revenu global (travaux de rénovation énergétique ; 10 700 € sinon)

Ces exemples sont indicatifs. Chaque situation patrimoniale est unique.

Les avantages du dispositif

• Pas de zonage : investissement possible partout en France
• Double levier fiscal : amortissement + déficit foncier cumulables
• Engagement plus court que le Pinel (9 ans contre 12 ans maximum)
• Contexte favorable : forte demande locative, offre sous tension
• Hors plafonnement global des niches fiscales : il s'agit d'une déduction d'assiette, pas d'une réduction d'impôt — le plafond de 10 000 € ne s'applique pas, un vrai atout pour les foyers déjà saturés (Madelin, FCPI, Girardin)
• Cumul possible avec le LLI (TVA à 10 % à l'achat et créance d'impôt égale à la taxe foncière pendant 20 ans) : logement neuf en zone A bis, A ou B1, acquis via une société à l'impôt sur le revenu, sous les conditions propres au LLI — plus strictes, et avec un engagement plus long que les 9 ans du Jeanbrun

Les limites à connaître

• Réservé à la location nue — le LMNP reste plus adapté pour le meublé
• Immeuble collectif uniquement — les maisons sont exclues
• Plafonds de loyers contraignants en zones très tendues (A Bis notamment)
• Dans l'ancien, seuil de 30 % de travaux élevé : sécuriser le devis avant l'acquisition
• L'avantage se concrétise dans la déclaration de revenus fonciers, pas immédiatement
• À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable (effet atténué par les abattements pour durée de détention) : le Jeanbrun est une stratégie de détention longue, pas une sortie à 9 ans
• En cas de non-respect d'une condition (loyer, ressources du locataire, durée), les amortissements déjà déduits sont réintégrés dans les revenus fonciers

Ce que nous observons sur notre territoire

Tout se joue dans l'écart entre le loyer plafond et le loyer de marché. En zone A bis (Paris et une partie de la petite couronne), le plafond intermédiaire de 19,71 €/m² est très éloigné des loyers pratiqués : la décote pèse lourdement sur le rendement. En zone A, qui couvre une large part de l'Essonne, des Yvelines et de la deuxième couronne, le plafond de 14,64 €/m² est beaucoup plus proche du marché — l'effort consenti sur le loyer y est compensé par l'avantage fiscal.

Deuxième levier : le coefficient de surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2) relève le plafond au m² des petites surfaces. Un 30 m² en zone A peut être loué jusqu'à 17,57 €/m², contre 14,64 €/m² ou moins pour un grand logement. Le profil le plus cohérent avec la mécanique du dispositif est donc un studio ou un T2 neuf, en zone A, acheté autour du ticket optimal. Le zonage se vérifie commune par commune — c'est la première chose que nous contrôlons sur chaque dossier.

Notre approche

La fiscalité ne fait pas un bon investissement à elle seule. Chez Ermitage Ynvest, nous abordons chaque projet locatif sous l'angle patrimonial : qualité intrinsèque du bien, potentiel de valorisation, cohérence avec votre situation globale — avant de superposer l'optimisation fiscale.

La loi Jeanbrun est un outil. Encore faut-il l'utiliser au bon endroit, au bon prix, et avec le bon locataire.

Vous envisagez un investissement locatif en Île-de-France Sud ? Commencez par chiffrer votre projet avec le simulateur, puis prenons le temps d'analyser votre situation.