Nouveau contrat type de bail : ce qui change depuis le 1er octobre 2026

Depuis le 1er octobre 2026, tout bail d'habitation signé ou renouvelé doit suivre une version actualisée du contrat type. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel le lendemain, modifie les modèles officiels fixés en 2015. Le droit locatif n'est pas bouleversé, mais le contrat doit désormais faire apparaître clairement des règles déjà applicables, et en intégrer quelques nouvelles. Voici ce que tout propriétaire bailleur doit savoir avant sa prochaine signature.

Quels baux sont concernés ?

Le nouveau modèle s'applique aux locations de résidence principale : logement vide, logement meublé et colocation avec un bail unique. Il vaut pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Restent en dehors de ce cadre, comme auparavant : le bail mobilité, la location saisonnière, les meublés de tourisme et les logements de fonction.

Votre bail en cours n'est pas à refaire. Un contrat signé avant le 1er octobre 2026 reste valable jusqu'à son terme, et la simple reconduction tacite n'impose pas de changer de modèle. En revanche, un véritable renouvellement, c'est-à-dire un nouveau contrat proposé et accepté à l'échéance, doit suivre le nouveau modèle.

1. La clause résolutoire figure désormais dans le contrat type

C'est le changement principal. La clause résolutoire permet la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement grave du locataire. Le nouveau modèle l'intègre directement, dans une formulation fixée par le décret, pour trois situations :

  • le non-paiement du loyer ;
  • le non-paiement des charges ;
  • le non-versement du dépôt de garantie.

Cette obligation n'est pas nouvelle sur le fond : elle découle de la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. Jusqu'ici, le modèle officiel présentait encore la clause comme facultative. Le décret met le contrat type en conformité avec la loi.

Un impayé ne met pas fin automatiquement au bail. La clause ne produit ses effets qu'après un commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, et resté sans effet pendant six semaines. Un simple courrier ou email de relance ne suffit pas. Attention à la date de votre bail : selon la Cour de cassation (13 juin 2024), les baux signés avant le 29 juillet 2023 restent soumis à l'ancien délai de deux mois. Pour ces contrats, le délai de six semaines ne s'applique pas.

2. La servitude de résidence principale, le cas échéant

Certaines communes peuvent imposer, dans des secteurs déterminés, que des logements soient occupés exclusivement à titre de résidence principale. L'objectif est de préserver le logement permanent face à la location touristique. Si votre bien est concerné, cette servitude doit désormais être mentionnée dans le bail. Le contrat peut aussi prévoir une clause résolutoire en cas de non-respect de cette obligation par le locataire. Avant de louer, renseignez-vous auprès de votre mairie pour savoir si votre logement se situe dans un tel secteur.

3. Le téléphone portable des parties, de manière facultative

Le contrat type comporte désormais une rubrique pour le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire. Cette mention reste facultative : personne ne peut être contraint de communiquer son numéro. L'objectif est de faciliter les échanges, notamment en cas de difficulté de paiement.

Ce qui ne change pas

Les annexes obligatoires restent les mêmes : notice d'information, dossier de diagnostic technique (DPE, électricité, gaz, plomb, risques et pollutions…), état des lieux et, pour un meublé, inventaire du mobilier. Les règles d'encadrement des loyers, là où elles s'appliquent, et le plafonnement du dépôt de garantie sont inchangés.

La liste de contrôle du bailleur avant sa prochaine signature

  • Vérifier que votre modèle de bail est la version en vigueur depuis le 1er octobre 2026, et ne pas réutiliser un ancien modèle enregistré sur votre ordinateur.
  • Contrôler la présence de la clause résolutoire dans sa nouvelle formulation, avec le délai de six semaines.
  • Interroger la mairie sur une éventuelle servitude de résidence principale.
  • Proposer, sans l'imposer, l'échange des numéros de portable.
  • Joindre toutes les annexes obligatoires.
  • Pour un bail signé avant le 29 juillet 2023 : garder en tête que le délai applicable après un commandement de payer reste de deux mois.

Notre conseil

Ces évolutions sont surtout formelles, mais un bail signé sur un modèle dépassé fragilise le bailleur en cas de litige, notamment au moment où il en aurait le plus besoin : face à un impayé. Prendre dix minutes pour vérifier son contrat avant la signature reste la meilleure protection.

ERMITAGE YNVEST accompagne les propriétaires bailleurs du sud de l'Île-de-France, en gestion déléguée comme en autonomie, fort des 25 ans d'expérience de son fondateur dans l'immobilier. Une question sur votre bail ou sur la mise en location de votre bien ? Contactez-nous.

Sources : décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (JORF du 7 juillet 2026) ; loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ; Cass. 3e civ., 13 juin 2024. Article à jour au 7 octobre 2026.

Sources :