1. Comprendre les droits de succession sur l'immobilier

La transmission d'un patrimoine immobilier aux enfants est l'une des préoccupations majeures des familles françaises. Sans stratégie anticipée, les droits de succession peuvent absorber 20 % à 45 % de la valeur du bien transmis.

1.1 Le principe général

À votre décès, votre patrimoine est transmis à vos héritiers. Sur la valeur nette reçue par chaque héritier, l'État perçoit des droits de mutation à titre gratuit, calculés selon un barème progressif.

1.2 Le barème applicable

Les taux vont de 5 % (première tranche de 8 072 €) à 45 % (au-delà de 1 805 677 €), en ligne directe parents-enfants.

2. La donation de son vivant

2.1 Principe et avantages

La donation permet de transmettre un bien de son vivant avec des abattements renouvelables tous les 15 ans. Un couple marié avec 2 enfants peut transmettre jusqu'à 400 000 € en totale exonération.

2.2 Les abattements applicables

Chaque parent dispose d'un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans.

2.3 La donation en nue-propriété

La donation en nue-propriété permet de réduire significativement la base taxable grâce au barème fiscal de l'usufruit (CGI art. 669).

3. La SCI familiale

La création d'une SCI familiale permet d'appliquer une décote de liquidité de 15 % et de faciliter la transmission progressive des parts.

4. Stratégies combinées

La combinaison SCI + démembrement + don Sarkozy permet souvent d'atteindre une transmission en franchise totale de droits.