Vendre un logement avec son locataire en place, ou attendre qu'il soit libre : le choix paraît technique, mais il décide de toute la stratégie de vente. Il change le prix, le profil des acheteurs, le calendrier et les obligations à respecter. Au Plessis-Robinson, la question compte d'autant plus que le marché attire à la fois des familles qui cherchent leur résidence principale et des investisseurs qui regardent le rendement locatif. Voici ce qui distingue les deux options : la décote, les règles du congé pour vendre, les cas où le locataire est prioritaire et l'effet du DPE.

Libre ou occupé : deux marchés, deux types d'acheteurs

Un bien vendu libre s'adresse au plus grand nombre : primo-accédants, familles, mais aussi investisseurs qui veulent choisir leur locataire. C'est cette liberté d'usage qui fait le meilleur prix.

Un bien vendu occupé n'intéresse qu'un investisseur, particulier ou société, prêt à reprendre le bail en cours, son loyer et son locataire. Le bail est transmis à l'acheteur tel quel. Avec moins d'acheteurs, il y a moins de concurrence sur le prix.

Au Plessis-Robinson, où se côtoient résidences récentes du centre-ville et immeubles collectifs des années 1960 à 1990, la demande de résidences principales est forte : la ville est desservie par les tramways T6 et T10 et proche du RER B à Robinson. Un deux-pièces vendu libre y trouve donc beaucoup plus d'acheteurs que le même bien vendu occupé.

La décote d'un bien occupé : la mesurer avant de la subir

Un bien vendu occupé se vend moins cher qu'un bien libre comparable. L'écart, souvent de l'ordre de 10 à 20 %, varie selon trois facteurs :

  • la durée restante du bail : plus l'acheteur devra attendre avant de récupérer le logement, plus la décote est forte ;
  • le niveau du loyer : un loyer nettement inférieur au marché pèse sur le prix ;
  • le type de bail : un bail vide (3 ans, reconduit tacitement) est plus contraignant qu'un bail meublé (1 an).

Un bail vide qui a encore trois ans à courir, avec un loyer bas, entraîne donc une décote plus forte qu'un bail meublé qui se termine dans six mois.

Avant toute mise en vente, regardez donc la date d'échéance du bail. Si elle approche, il peut être plus intéressant de délivrer un congé pour vendre dans les délais et de vendre libre. Pour situer la valeur de votre bien, consultez les prix du marché par commune sur notre observatoire.

Vendre occupé : le bail suit le logement

Si vous vendez en cours de bail, sans donner congé, le locataire n'a en principe aucun droit de préemption : vous n'avez pas à lui proposer le logement en priorité. La vente se fait avec le bail, que l'acheteur reprend aux mêmes conditions (loyer, dépôt de garantie, durée restante). Le locataire est simplement informé du changement de propriétaire.

Une exception à connaître : la première vente d'un logement après la division ou la subdivision d'un immeuble (loi du 31 décembre 1975). Dans ce cas, le locataire doit recevoir une offre de vente avant tout autre acheteur. Il dispose de deux mois pour répondre puis, s'il accepte, de deux mois pour signer, portés à quatre mois s'il finance l'achat par un prêt. Si ces formalités ne sont pas respectées, la vente à un tiers peut être annulée. Votre notaire vérifie ce point dès le début du dossier.

Vendre libre : le congé pour vendre

Pour vendre libre alors que le logement est loué, il faut délivrer un congé pour vendre. C'est à ce moment-là, et seulement là, que le locataire devient prioritaire.

En location vide (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) :

  • le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant l'échéance du bail, par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre signature ;
  • il indique le prix et les conditions de la vente, et vaut offre de vente au locataire, qui peut l'accepter pendant les deux premiers mois du préavis ;
  • s'il accepte, il a deux mois pour signer, ou quatre mois s'il emprunte ;
  • si vous vendez ensuite à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageux, vous devez d'abord les proposer au locataire, qui a un mois pour accepter ;
  • la vente à un parent jusqu'au troisième degré, qui s'engage à occuper le logement au moins deux ans, n'est pas soumise à ce droit de préférence ;
  • un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes bénéficie d'une protection particulière : le bailleur doit lui proposer un relogement, sauf exceptions.

En location meublée, le congé pour vendre est possible avec un préavis de trois mois avant l'échéance annuelle, mais le locataire n'a pas de droit de préemption : vous restez libre de vendre à qui vous voulez.

Un point de vigilance souvent négligé : un congé délivré trop tard ne produit aucun effet à cette échéance. En location vide, le bail est alors reconduit pour trois ans si le bailleur est une personne physique ; en meublé, pour un an. Une erreur de date peut donc retarder la vente de plusieurs années.

Le calendrier d'une vente libre se prépare donc douze à dix-huit mois à l'avance. Il permet aussi de mettre le bien en vente au moment le plus favorable de l'année.

Le DPE, un facteur décisif

La performance énergétique pèse de plus en plus sur le choix entre vendre occupé ou libre.

  • Classe G : depuis le 1er janvier 2025, le logement n'est plus considéré comme décent. Il ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, ni d'un renouvellement ou d'une reconduction. Le bail en cours continue jusqu'à son échéance.
  • Classe F : même règle à partir du 1er janvier 2028.
  • Classe E : à partir du 1er janvier 2034.
  • Partout, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni à la relocation, ni au renouvellement, ni à la révision annuelle.

Pour un bien classé F dont le bail vide arrive à échéance en 2027 ou 2028, la vente occupée devient difficile : l'investisseur intégrera dans son prix le coût des travaux nécessaires pour pouvoir relouer, ce qui accentue la décote. Vendre libre avant l'échéance, après un congé régulier, permet alors souvent de mieux préserver la valeur.

Bonne nouvelle pour les logements chauffés à l'électricité, nombreux dans les immeubles des années 1970-1980 de la ville : depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE a été révisé en leur faveur, et certains biens gagnent une classe sans travaux. Avant toute décision, faites refaire ou mettre à jour le DPE : un logement passé de F à E n'a plus l'échéance de 2028.

Enfin, pour une maison ou un immeuble détenu en totalité par un seul propriétaire, un audit énergétique est obligatoire à la vente si le bien est classé E, F ou G. Il n'est pas exigé pour un appartement en copropriété, mais il reste un bon outil pour chiffrer les travaux et défendre son prix.

Notre accompagnement chez Ermitage Ynvest

La question « vendre occupé ou libre » est au cœur de nos missions de conseil aux propriétaires vendeurs. Agence immobilière d'Île-de-France Sud basée à Châtenay-Malabry, Ermitage Ynvest applique la méthode de la transaction institutionnelle : analyser chaque dossier sans a priori, comparer des scénarios chiffrés et recommander sur la base des données du marché local.

Lors d'une estimation au Plessis-Robinson, nous examinons avec vous la date d'échéance du bail, le DPE, le profil probable des acheteurs et la fourchette de prix dans les deux hypothèses, occupé et libre. C'est cette comparaison qui permet de décider en connaissance de cause plutôt que de subir le calendrier.

Votre bien est loué et vous n'avez pas encore décidé de vendre ? Notre gestion locative clé en main vous donne une vision complète de la situation (loyer, bail, état du bien) pour préparer la suite.

Anticipez votre calendrier de vente

Au Plessis-Robinson comme ailleurs, la différence entre une vente réussie et une vente subie tient souvent à quelques mois d'anticipation. Six mois, c'est le préavis minimal d'un congé pour vendre en location vide ; c'est aussi le temps qu'il faut pour réunir les diagnostics, préparer le dossier et affiner le prix.

Vous envisagez de vendre dans les dix-huit prochains mois ? Commencez par une estimation gratuite de votre bien, dans les deux hypothèses, libre et occupé. Philippe Foissy et l'équipe Ermitage Ynvest construisent avec vous le scénario le plus adapté à votre situation.

Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 15 et 25-8 ; loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, article 10 ; loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience) ; Code de la construction et de l'habitation, article L. 126-28-1 (audit énergétique). Informations à jour au 25 octobre 2026, à titre informatif, ne constituant pas un conseil juridique personnalisé.